“三供一業(yè)”接管培訓文件

    2018-12-03 來源:陜西新紅鋒投資集團
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    公司篇

    一、西安華衡國有資本運營集團有限公司

    前身為西安華衡實業(yè)發(fā)展有限公司,是經西安市人民政府國有監(jiān)督管理委員會批準并出資設立的國有獨資公司,成立于2007年12月,于2016年10月組建集團公司。自公司成立以來,市國資委共向我公司劃轉71戶市屬改制企業(yè)剝離的國有非經營性資產,為了更好的管理資產,我公司于2009年12月成立西安華弘物業(yè)管理服務有限公司(現(xiàn)更名為西安華弘城市運營集團有限公司)。

    二、西安華弘城市運營集團有限公司

    成立于2009年12月,西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會員單位,二級資質。陜西省信用企業(yè),2016年與西安紫薇物業(yè)管理有限公司建立戰(zhàn)略合作伙伴關系。 目前,華弘集團物業(yè)管理范圍已全面覆蓋西安市雁塔、碑林、新城、蓮湖、灞橋、未央6個行政區(qū),對111處國有企業(yè)生活區(qū)實施物業(yè)管理服務,涉及建筑物總面積約100萬平方米,住戶約1.9萬戶,經營資產面積約6000㎡。在積極做好國企生活區(qū)物業(yè)管理的同時,華弘集團以提升西安市宜居環(huán)境為出發(fā)點,主動承擔“三無”小區(qū)物業(yè)管理,充分發(fā)揮國有物業(yè)品牌的社會責任。

    老舊小區(qū)的特點

    一、住戶對物業(yè)管理認識不足

    現(xiàn)在的老舊小區(qū)大多只是代收水電費和小區(qū)公共部位的保潔。住戶對物業(yè)管理這種行為的不認可,有的雖然接受了物業(yè)管理,但沒有真正理解物業(yè)管理的優(yōu)越性,總是把綜合服務的物業(yè)管理與單一的社區(qū)管理在費用上進行比較,認為原有的社區(qū)管理費用低,物業(yè)管理收費高,從心理上不愿意接受。

    二、物管費收費難、收費率低

    很多老舊小區(qū)物業(yè)公共服務費的收費標準本身價位就低,但收費仍然存在困難。據(jù)了解,收費率大都在80%左右甚至更低,這就導致物業(yè)企業(yè)因物業(yè)成本太高而不得不設法降低成本,因而降低服務標準和質量。業(yè)主稍不稱心或投訴的問題得不到解決就拒交物管費;另一部分是農村到城市來居住的業(yè)主根本就沒有交納物管費的意識,講道理、宣傳法規(guī)是不聽的;還有就是個別公務員利用自己的特權思想,根本就不愿交費。

    業(yè)主不交費可以找一萬個理由(絕大部分均不是理由),物業(yè)企業(yè)采取多種形式催收效果不大。部分物管企業(yè)也曾利用向法院起訴的方式,但效果甚微。這也是物業(yè)企業(yè)的困惑和艱難,部分物業(yè)企業(yè)無奈撤場,除自己原因外,業(yè)主欠費也成了撤場的催化劑。

    三、小區(qū)基礎設施差,綠化面積少 老舊小區(qū)建設之初主要是為了解決居民的住房難問題,由于小區(qū)規(guī)劃設計標準低,配套設施不全,基礎設施先天不足,主要表現(xiàn)在上下水管網老舊,跑冒漏滴現(xiàn)象嚴重;機動車位嚴重缺乏,即使占用通道和綠地,停車矛盾仍然比較突出;部分小區(qū)沒有煤氣和天然氣管網,居民使用煤氣罐,生活不便;綠化面積少,由于各種原因使小區(qū)難封閉或根本沒辦法封閉,任何人可自由出入小區(qū),存在治安隱患。

    四、觀念陳舊

    多年來計劃經濟體制下形成的福利物業(yè)制度,使許多住戶仍然存在無償享受物業(yè)管理的陳舊觀念,認為進行物業(yè)管理根本就是想多收費,如果施行物業(yè)管理需收費,也應當由單位交。但現(xiàn)如今那些單位大多已經破產或改組,以前的單位幾乎沒有能力管理那些老舊小區(qū)。雖然通過房改,但是部分居民思想認識上仍習慣于政府統(tǒng)包統(tǒng)攬,依賴政府管房的思維定勢,不論誰管房、管到什么程度,只要不拿錢或少拿錢就行。

    五、房屋的產權形式多樣

    老舊住宅小區(qū)普遍存在住房產權形式多樣的特點。住房產權形式有商品房,房改房,公房,農轉非的承租房等。房屋的產權人多樣,有居民個人、附近農民、單位產權人(包括市屬單位、區(qū)屬單位、原單位)、公共設施產權人(如市政設施部門、銀行、區(qū)屬事業(yè)單位所有的房權產)、二手房產權人等。

    六、小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯后,規(guī)模偏小,活動場所少

    從規(guī)劃設計上看,老舊小區(qū)內的整體規(guī)劃設計標準不高,物業(yè)服務用房、配套服務設施、環(huán)境資源配置等存在不少問題,尤其是消防報警設施欠缺,從規(guī)模上看,建筑面積偏小,且活動場所少,大部分老舊小區(qū)都是這樣,規(guī)模效益難以發(fā)揮,影響了正規(guī)物業(yè)服務公司進駐與持續(xù)發(fā)展。

    七、部分老舊小區(qū)沒有專項維修資金

     老舊小區(qū)大多是規(guī)劃設計不合理,許多設施設備已陳舊老化破損,特別是管網線路,經常堵塞、滲漏。由于沒有專項資金維修、更新改造,導致住戶怨聲載道,指責物管公司不作為。

    八、改造資金缺口大。

        老舊小區(qū)實施物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境,必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造,對小區(qū)進行封閉、綠化、車位改造、道路整修等。根據(jù)改造項目多少和改造等級的不同,資金量少則十幾萬,多則幾百萬,資金哪里來,是困擾的一個重要問題。

    九、居住人群分析 

    老住宅小區(qū)居住人群主要分三類: 

     1、老住宅小區(qū)居住的很多是老人,他們的收入低,經濟承受能力差。即使收入可觀的老人,他們也不理解物業(yè)管理是有償服務行為,物業(yè)管理在中國發(fā)展起來正真算起來也就十幾年而已,老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務需要付費的觀念還沒有形成,房屋的維護保養(yǎng),小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情,而要請人維護卻需要付費,這種觀念還沒有完全轉變過來。長期計劃經濟下的觀念已經根深蒂固,把物業(yè)管理當作一種服務性消費來支出還是有待時日。 

     2、老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會弱勢群體,他們收入低下,家庭負擔重,經濟壓力大,根本無法承受物業(yè)管理費,更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū),進行管理,卻也因為一直無法收取物業(yè)費,而入不敷出,使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了,這使得一部分已經交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響,業(yè)主對物業(yè)公司失去信心,不愿再交物業(yè)費。

     3、再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是租戶。他們一般是租來臨時居住的,很多人在承租房屋的時候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費有誰來交著一事情,雙方相互推托,誰也不愿意繳納。即使當時談妥,他們也會相互推托。承租人認為反正房屋不是自己的,租賃期滿就會搬走,房屋的問題又不是自己的問題,物業(yè)費自然不會交;而原有業(yè)主的認為反正不是自己在住,自己人沒在,物業(yè)也找不到自己拿錢,要斷水斷電跟自己也沒關系。 

    十、主要分布于老城區(qū),居住人員較為復雜,既有常住居民,又有流動人員,而且人員流動頻繁,人員的防火意識相對單薄,給物業(yè)消防管理帶來很大困難,形成惡性循環(huán)。

    十一、管理隊伍常常臨時拼湊

    老舊小區(qū)的管理隊伍基本由下崗工人與退休人員構成,年紀大、身體差,而且缺少一定的職責崗位培訓。容易出現(xiàn)管理比較松懈不到位的情況。

    十二、車位不足,物業(yè)管理差

    物業(yè)費比較,但物業(yè)服務和管理比較差,在小區(qū)衛(wèi)生、門禁、安保、消防等方面,做得并不好。車位不足,會導致業(yè)主亂停車,大清早經常會有急躁的業(yè)主因為別人家的車擋住了路,而不停地按喇叭,影響到整個小區(qū)的人休息。

    十三、臟亂差現(xiàn)象嚴重

    小區(qū)內噪音污染大,各類違章搭建多,破墻開店多,無證攤點多,私自改變綠地用途多,私養(yǎng)亂放貓狗多等等問題,降低了業(yè)主生活質量,影響了小區(qū)整體環(huán)境,業(yè)主不滿情緒直接對物業(yè)、社區(qū)以及上級政府,上訪告狀時有發(fā)生,甚至發(fā)生群體性事件

    十四、老舊多層為主,高層較少,磚混為主

    十五、大多數(shù)老舊小區(qū)無業(yè)委會

    “三供一業(yè)”百問百答

    1、“三供一業(yè)”到底是什么?

    國有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供熱(供氣)及物業(yè)管理,統(tǒng)稱“三供一業(yè)”。

    2、“三供一業(yè)”工作目標是什么?

    2016年開始,在全國全面推進國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作,對相關設施設備進行必要的維修改造,達到城市基礎設施的平均水平,分戶設表、按戶收費,交由專業(yè)化企業(yè)或機構實行社會化管理,2018年年底前基本完成。2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔相關費用。

    3、“三供一業(yè)”分離移交意義?

    保障和改善國有企業(yè)廣大職工群眾生活的現(xiàn)實需要。

    提升城市公共服務水平,建設環(huán)境友好型城市的客觀要求。

    剝離國有企業(yè)辦社會職能的重要內容,有利于國有企業(yè)減輕負擔、集中發(fā)展主營業(yè)務,公平地參與市場競爭,成為市場競爭的真正主體。

    4、工作要求是什么?

    (1)堅持維修改造經濟可行。國有企業(yè)分離移交職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”,原則上先移交、后改造。經交接雙方協(xié)商一致,也可先改造、后移交。

    (2)維修改造,由交接雙方按照我市制定的維修改造標準實施,保證分離移交后設施設備的運行正常。

    (3)分離移交費用,由交接雙方根據(jù)我市制定的維修改造標準,在不低于我市基礎設施平均水平的前提下協(xié)商測算。

    5、你們接收物業(yè)的優(yōu)勢在哪里?(對企業(yè))

    (1)符合本次分離移交政策中接收企業(yè)為國有獨資企業(yè)的要求。

    (2)具有豐富的國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理經驗。

    (3)具備物業(yè)管理服務的條件。

    (4)具備資產整合和運營能力。

    (5)具有積極主動的工作態(tài)度。

    (6)對“三供一業(yè)”承接后續(xù)運營具有清晰的認知和規(guī)劃。

    6、物業(yè)管理職能移交的原則?

    提高服務水平,實現(xiàn)平穩(wěn)移交的原則

    7、你們都改造什么?

    對建筑樓體、排水系統(tǒng)、室外道路、室外綠化、亮化、安防、相關設施設備以及公共配套設施進行必要的維修。

    8、能不能這次給我們建一個活動中心?

    按照國務院國資委培訓文件要求,新建設施不在本次分離移交費用的支付范圍內,但我們在后續(xù)的物業(yè)管理過程中會更多考慮住戶的實際需求,提高物業(yè)服務水平。

    9、戶內的小型維修此次能否修繕?

    本次的維修改造是對公共設施設備進行必要的維修改造,您家里的情況我們在服務管理中會充分考慮。

    10、會不會拆除樓下的違建?

    是否拆除首先要經我們落實相關行政部門的規(guī)定,然后我們會積極與行政部門溝通,在確保小區(qū)住戶權益的前提下,與相關行政部門依法對其進行拆除。

    11、能不能把影響生活的樹木換掉?

    更換或砍伐樹木需要行政部門的批準,我們會積極與行政部門溝通,為大家爭取將影響生活的樹木換掉。

    12、能不能多配一些健身器材?

    我們會在維修改造過程中更多的為住戶提供更多的生活娛樂便利。

    13、維修改造施工影響到我們正常生活怎么辦?

    我們會加強施工管理,在嚴把質量關的同時,盡量做到不擾民,減少對住戶生活的干擾。不過必須部分開挖的項目,還請住戶理解,維修改造的目的是為住戶提供生活便利。小區(qū)住戶權益的前提下,與相關行政部門依法對其進行拆除。

    14、本次改造能不能對多層建筑加裝電梯?

    西安市近期也出臺了相關加裝電梯的政策,我們會盡量爭取政策傾斜,同時也要考慮我們小區(qū)建筑的實際情況。

    15、能不能多加一些車位?

    國務院國資委培訓文件要求,新增立體停車位不在本次補貼范圍內。在具備條件的小區(qū),我們在后續(xù)管理過程中會充分考慮這個問題,甚至自行投資建設。

    16、接管后的入戶維修費用如何收???

    我們在接管后,物業(yè)會提供更多的延伸服務,提高住戶的生活便利,相關收費標準會向住戶公示后執(zhí)行。

    17、能否成立業(yè)主委員會?

    已完成房改的職工家屬區(qū),我們可配合共同組織成立業(yè)主委員會。

    18、你們企業(yè)的物業(yè)公司資質是什么?現(xiàn)管理的小區(qū)有哪些?

    我們集團公司下設西安華弘城市運營集團有限公司,物業(yè)資質目前為二級資質,現(xiàn)對西安市111個小區(qū)提供物業(yè)管理服務,例如市政設計院小區(qū)、泵閥等小區(qū)。

    19、小區(qū)內如果沒有物業(yè)管理用房,如有維修等問題該如何及時聯(lián)系物業(yè)人員?

    一是我們將就近設立物業(yè)服務站,二是在小區(qū)內公示緊急聯(lián)系電話及投訴電話,三是我們的物業(yè)巡查員將按照小區(qū)服務標準定時或不定時進行巡查。四是還可以通過網絡平臺的方式,聯(lián)系我們線上客服。

    20、停車費怎么收???

    按照相關政策文件,確定收費標準。

    21、物業(yè)接管后物業(yè)費怎么收?。?/span>

    在物業(yè)接管后后,我們按照遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則,根據(jù)市場化水平,充分考慮業(yè)主承受能力,以及物業(yè)服務水平,確定物業(yè)費收取標準。

    物業(yè)接管后如何管理?

    首先在前期入駐摸底的時候,我們會根據(jù)小區(qū)的實際情況制定物業(yè)接管方案,并就方案細節(jié)與移交企業(yè)進行溝通協(xié)商;其次,我們會根據(jù)小區(qū)目前的物業(yè)服務標準及小區(qū)內配套設施、設備等不同情況,制定小區(qū)的服務標準等級,以此提供相應的物業(yè)服務、確定物業(yè)費收取標準。

    接管后的物業(yè)服務能夠提高到什么程度?

    通過維修改造后,使小區(qū)內相關設施設備達到我市基本設施水平,相對于收費標準,會提供超值的物業(yè)服務標準,同時,在后期物業(yè)管理中,我們將征求住戶的意見,不斷提升物業(yè)服務質量,營造良好宜居環(huán)境。

    接管后的入戶維修費用如何收???

    我們在接管后,物業(yè)會提供更多的延伸服務,提高住戶的生活便利,相關收費標準會向住戶公示后執(zhí)行。

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